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      新聞動態

      那么問題來了,養老地產“利”從何來?

      導語:有媒體稱,2013年為養老地產的元年,2014年為養老地產的沸騰年,并測算出目前我國養老市場的商機約4萬億,到2030年有望增加至13萬億。由此養老地產圈地運動如火如荼地進行著。那么在蜂擁圈地之后,養老地產遭遇到前所未有的尷尬,這4萬億到底在哪里呢?

       

      首先,自古以來養老都是一種社會責任,從原來的百善孝為先到現在的社會養老保險,都是從制度和道德角度保障老年的生活。這背后的傳統的原因有三:每個人都會老,老人無力再創造財富,老人可能無法自己生活。以經濟學的角度來看,核心是第二點,傳統意義上一般老人都無力在創造財富,只能通過以往的價值存量來保障自己以后的生活。當然這個以往的價值存量從廣義來看,可以是老人的自有存余及利息收益,可以是老人繳納過的社會養老保險,可以是老人子女給的贍養費等。

      目前,養老地產的“利”也主要是從以往的價值存量入手的。

       

      會員制——針對老人以往的價值存量

      在現有的養老地產盈利模式中被運用最多的則為“會員制”養老。具體操作就是老人一次性繳納幾十萬至百萬不等的會員費后一套公寓的使用權,并享受該社區中相應的醫療、健身等配套服務,其間繳納一定的會員費,居住期滿后繳納的費用可以如數退回。

      例如上海親和源養老公寓,會員卡分為A、B兩種,A卡為永久卡,可繼承可轉讓,購買會員卡的費用是98萬元,以后再根據實際入住的房型大小繳納2.98萬元至7.38萬元不等的年費。B卡為終身卡,購買者終身使用,但不能轉讓繼承,15年內可退,根據實際入住的房型大小不同,會員卡的費用自45萬元至88萬元不等,入住之后每年另繳納年費數為3.8萬元。

      例如一次性繳納一筆100-300萬元的會員費,就可以享受利息養老,其中除醫療、特護費用外,其余居住費和服務費、餐飲費全免,老人一旦退出可以全額拿回這筆錢。

      而‘會員制’養老的關鍵問題是會員享受的僅是養老地產中房屋的使用權,而產權和使用權是分離的,未來一旦企業經營出現問題,會員可能面臨較大的風險。

       

      房地產租售式——針對老人以往的價值存量

      除了那些配套了一些醫療、保健服務設施的直接銷售的所謂的養老房地產外,多家房企在養老產業探尋新的房地產式的盈利模式。

      1、帶有產權交易性質的住宅銷售反哺

      例如:萬科的“社區養老,每項目一幢樓”的社區化養老服務模式,是將專業護理型養老機構植根于成熟的城市生活社區,整合社區資源,提供居家、社區、機構三位一體化的養老服務。同時,養老機構作為城市社區配套的重要組成部分,提供多功能的社區配套服務?!?ldquo;一碗湯的距離”是萬科描述社區養老常用的一個概念,意為住進社區養老公寓的老人,和子女距離不要太遠,“送來一碗湯,端到老人手中還是熱的”,關注老人的親情需求。相對于目前一些養老項目運營的規?;?、孤島化、機構化等問題,萬科提倡的養老標準為小型化、社區化、去機構化、剛需化。未來,萬科計劃每個項目拿出一幢樓做養老。萬科的養老服務通過出售使用權的方式來實現,定位面向中端主流人群。竇店的萬科幸福家目前提供300多張床位,根據老人身體狀況需要的護理程度不同,每張月租為4000-8000元。目前,萬科關注的重點對象還是健康老人、活躍長者及需要中輕度護理的老人。重度護理還不是萬科的主要方向。

      2、提供運營護理等服務收取費用

      例如:保利的“三位一體,尋找微利模型”, 以居家為基礎,統一服務標準;以社區為依托,統一配套標準;以機構為支撐,統一專業標準,關注傳統、心理、生理需求?;谶@三類養老模式,保利養老產業的微利盈利模型是,居家養老收取一定的服務費用補貼成本,社區養老采取使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費,機構養老以專業介護服務費平衡運營成本。短期,適老住宅銷售可以反哺適老產品研發及配套改造等,在中期,則要通過提高配套和服務水平,贏得養老人群認同,實現盈虧平衡。而從長期看,要用8-10年達到發達國家養老的盈利水平,打通金融通道,實現REITs上市。

      3、辦理帶有會員性質的年卡

      例如:藍城的“銷售先行,學院養老社區”。首個養老項目烏鎮雅園就是銷售先行,烏鎮雅園集養生居住區、頤樂學院、國際康復醫院、特色商業區等六大板塊于一體,是一個復合型的健康養生園區。藍城養老板塊的構架主要以養生養老項目開發、學院式養老社區運營、養老護理服務及運營三大塊為主。在學院式養老社區的營造上,烏鎮雅園打造了3.5萬平方米的頤樂學院。居住者可以通過辦理月卡或者年卡來上老年學校,享受社區服務等。

       

      那么問題來了,中國老年人的以往的價值存量怎么樣呢?

      首先,約有1億老人生活在農村;其次,城鎮職工中,約有5000萬領取月均2000元養老金 的退休人員;其三,是1000多萬領取月均4000元養老金的機關事業單位的退休人員;其四,只參加了城市居民養老保險制度以及沒有養老金的貧困老人。這四類人加起來,有1.8億人屬于中低收入,占老年人總數的90%。我國2億老年人口是以中低收入的勞動者為主的社會群體。對這些人,我國社會不得不以非營利的老年服務產業來幫助他們安度晚年。從這個意義上說,可以利用營利性或市場化老年服務產業的老年人,如果單靠自己以往的價值存量,不超過10%;如果得到子女的支持,可擴展到15%至20%。

      那么問題又來了,面對這么多來勢洶洶的養老地產企業瓜分這15%至20%的高端有效存量,如何找到新的增量才是根本的方法。

      看到最懂和想到最多的“偽增量”就是呼吁政府政策、資金支持。房企傾向于認為,養老業務的開展,并不僅僅是一個企業市場化的行為,也是給政府“減負”;政府應該給予企業、特別是盈利性不高的企業更多支持,帶動企業面向主流人群提供養老服務,而不能只局限于高端人群。但就在今年年初,養老地產鼎沸之時,民政部門明確將保險公司等主體開發的養老地產排除在“養老機構”之外,失去了此前預想的政策優惠和補貼。我認為政府政策、資金支持只是把社會化的養老資金、稅收等存余價值,通過政府的方式集中,再分發到企業手中,用的還是社會統籌的存余價值部分,并沒有創造新的價值。所以說它是“偽增量”。想用偽增量來實現持續的盈利也是不靠譜的。

       

      那么問題最終還是來了,什么才是真正的增量?

      1、跨界混搭,創造新價值:養老地產的盈利點應是‘服務’而非‘地產’,養老地產項目在關于適老化的設計建設方面已不是問題,問題是后期的醫療、護理等服務配套還跟不上,這已成為眾多養老地產的一大軟肋。國外也有類似我國養老地產這樣的養老社區,但他們既不是簡單的房地產開發,也不是純粹的醫療保健,而是整合投資、開發、建設、運營、醫療、保險、服務等各個層面資源的系統工程。養老地產如今需要做的就是如何將‘服務’做到更好。以‘會員制’養老為例,國外的會員制養老原本就是居家養老的延伸服務,并未與地產項目有任何掛鉤,只需每年繳納很少的會員費就可享受相應的服務。

      2、物以類聚,社群化聚集產生價值:不同于以往的存量價值為標準來形成老年社群,而是通過類型化標準來形成老年社群,比如聚集一大批老年醫生或者教師或者藝術愛好者,或者更加細分的類型,為他們提供一個老年社區,形成一個類型化的社群。這樣的一批老人必將能夠給這個社會帶來新的價值,而且相同屬性的特征也必能使得老人有更豐富的生活交流。

      這只是粗略“不是賺老人的錢,而是賺別人的錢”的想法,拋磚引玉,但核心是尋找養老地產真正的增量模式。
       

      \(文:DAO陸道股份項目經理 周柯)

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