2013年8月李克強在國務院常務會議上明確，政府在“?；?，兜底線”的基礎上，銳意改革創新，發揮市場活力，推動社會力量成為養老服務業的“主角”；

2014年4月23日國土資源部發布《養老服務設施用地指導意見》，這是首個養老地產可以享受的政策；

2014年12月24日中國通過養老保險制度改革方案，養老并軌釋放積極信號。

市場方面也是熱鬧非凡，呈現出一片“你唱罷了，我登場”的景象，各路資本蠢蠢欲動，市場探索不斷前行。項目方面更是八仙過海各顯神通，在客群、運營模式、融資渠道和大數據智能化發展等探索都有所突破。

我們認為，2015年將是養老地產快速發展，市場探索逐步深入，企業分工日益專業的階段，政策、市場和項目三個方面都會發展明顯的變化。

 

一、政策層面

1.國家動真格——養老地產真的要受惠了

2013年國務院對中國養老服務體系進行頂層設計，發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，將養老服務體系建設納入國家戰略，但市場化運作的養老地產尚未納入政策體系，幾乎沒有針對養老地產的政策出臺；資金沉淀大、利潤率低的養老地產項目在開發運營過程中遇到了土地性質、津補貼等一系列政策障礙，項目運營舉步維艱。

但自2014年起，市場期盼已久，專門針對養老地產的政策開始落地，養老優惠政策逐步向養老地產傾斜。2014年4月23日，國土資源部發布《養老服務設施用地指導意見》，規定對于營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。這意味著建設性養老用地有了國家規范；出讓或租賃建設用地使用權可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。

我們認為，中國養老盤子太大，單純依靠國家力量難以在短期內解決快速老齡化所帶來的養老服務體系不完善問題。政府出臺的一系列政策雖然大多仍針對事業性養老，但在依靠民間力量發展養老服務體系方面的態度是明確的。養老地產土地政策的落地，標志著養老地產享受國家優惠政策的開端，接下來可能專門針對養老地產的稅費，津補貼等的政策也會陸續出臺。

 

二、市場層面

2.撥開云霧見青天——盈利模式日益明朗化

在老年人口數量、增長率、潛在消費市場規模、床位缺口等宏觀數據的刺激下，各路資本垂涎三尺，將養老地產視作一片新藍海，一大批養老項目如火如荼的開始建設。但是在大量項目啟動之后，市場反應并沒有預期的那么熱烈，能成功運營的僅僅是少數。如何賺錢困擾著養老地產的發展，如何盈利成了企業不得不重新考慮的問題。

可喜的是，走在前列的企業已經多角度探索養老地產的盈利模式，并且取得了一定的成績。例如親和源的“社區化養老”、綠城的“學院式養老”、保利的“三位一體”養老模式、萬科的“鄰里式養老”；這些先行者們通過幾年的戰略發展研究，項目試水實踐，給中國式養老地產發展模式很多有益的方向探討。

我們認為，養老地產盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會有更多企業對養老地產盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創新將是今年的主旋律。

 

3.眾人拾柴火焰高——更多企業參與進來

首先，常規地產市場的黃金時代已經過去，無論是像萬科、遠洋、綠城、綠地這種大型地產企業，還是中小地產企業都在主動或被動地尋求轉型，否則就會面臨被市場清洗淘汰的局面。他們之中會有越來越多的企業進入到養老地產行業里來。

其次，出于產業鏈延伸和協同的考慮，國內保險公司對養老地產市場一直非?？粗?。泰康、平安等大型保險企業都在積極謀求養老地產的布局，甚至“泰康之家”等與養老保險緊密關聯的養老地產項目已經成熟落地。

而且，境外資本也在尋求進入國內養老地產市場的途徑，如美資哥倫比亞投資集團、城堡投資都在與政府接觸尋求政策支持。

據我們不完全統計，已經有10余家保險企業、80多地產開發企業和大量的外資投資企業布局中國養老地產市場，投資總額超3000億元。相信隨著養老地產行業前景日益明朗化的大背景下，會有更多的企業參與進來。

 

4.三個臭皮匠賽過諸葛亮——企業分工專業化

美國養老地產生態系統的核心是風險收益的分拆與匹配。投資商、開發商、運營商的角色分離實現了開發利潤、租金收益、資產升值收益與經營管理收益的分離。開發商通過快速銷售模式獲取開發利潤；REITs通過長期持有資產獲取穩定的租金收益；基金投資人通過資產買賣獲取資產升值收益；而運營商則借助輕資產模式放大經營現金回報，承擔經營風險的同時也能獲得較高投資回報率。

相比之下，剛剛起步的中國養老地產領域，雖然匯聚了地產商、保險公司及其它金融投資企業，但各自的角色定位仍然比較模糊，往往一家企業要扮演多重角色，既是投資商，又是開發商，甚至還兼具運營商的角色，投資商、開發商與運營商尚未實現完全分離。

我們認為，隨著養老地產市場的快速推進，各類企業的短板會暴露的更加明顯，企業間分工與合作的必要性愈發明顯，風險的分拆與資金的匹配也會更加合理。市場不斷分化，專業不斷分工將是2015年的主旋律。

 

5.萬丈高樓平地起——服務配套體系完善化

中國養老地產未發展起來很重要的一個原因是“未備先老”，社會各項配套機制、產業還沒能很好地支撐養老地產的蓬勃發展，深層次的原因是養老地產還不成為一個能使配套產業盈利的強大行業。

不過，政府層面對養老關注，是推動養老服務體系的完善的利好信號?！蛾P于加快發展養老服務業的若干意見》，從國家戰略高度提出完善養老服務體系：政策上，健全養老服務政策法規體系、行業規范；服務上，生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救助等養老服務覆蓋所有老年群體；產業上，以老年生活照料、老年產品用品、老年健康服務、老年體育健身、老年文化娛樂、老年金融服務、老年旅游等為主的養老服務業全面發展。

我們認為，2015年，隨著中央對養老服務體系建設定了調子，明確了思路，各級地方政府會從政策方面對養老服務產業給予更多優惠政策，推進落實中央精神。在市場層面，政策放開帶來的津補貼的政策紅利，會吸引更多的企業參與到生活照料、老年健康、老年用品等上下游環節中來。

 

三、項目層面

6.八仙過海各顯神通——融資渠道多樣化

相較于傳統住宅地產，養老地產因其兼具投資回報周期長與投資成本高的特征，往往很難獲得銀行貸款；部分上市公司雖然介入養老項目開發，但股市融資受整體市場環境影響較大，股市融資大門難開；2014年民間借貸平均利率達15.6%，資金匹配度不高，因此其融資渠道備受關注。目前，養老地產企業的融資渠道雖然依舊偏少，但是政府和民間都進行了很多有意義的嘗試，融資渠道逐步呈現多樣化趨勢。

首先，2013年9月13日國務院下發文件，提出“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域”，這位保險資金大規模進入養老地產鋪平道路。

其次，原本熱衷于投資常規地產的資本已經開始轉向養老地產領域。摯信資本于2010年底入股親和源1億人民幣，美國城堡投資正準備募集10億美元投資中國富裕地區的商業養老地產項目。長青基金已經與首創置業、重慶和潤養老養生公寓發展公司等合作開發養老地產。

最后，2014年5月22日中國第一支權益類REITs產品中信啟航上市，標志著REITs產品在中國市場的破冰。從國外經驗看，REITs是非常符合養老地產的資本市場產品，相信不久的將來，REITs將成為養老地產拓寬資金的重要渠道。

我們認為，2015年預期會有更大范圍的養老金融政策放開，如果對外資開放，將會對中國養老地產融資渠道產生重大影響。

 

7.飛入尋常百姓家——客群大眾化

當前養老地產市場中，主流的產品為高端養老公寓、養老社區等，客戶群體主要為具備較高支付能力的活躍高端老年人群。例如北京的燕達國際建康城，押金50-100萬，月費8000-13000元；杭州金色年華押金50萬+年費。這種收費水平，遠超出普通消費群體的接受能力，普通大眾還只能依靠低水平的國家兜底方式養老。

從2013年開始，房企、險資與金融投資公司紛紛展開自身的養老地產業務布局，投資總額超千億。隨著大量養老地產企業進入市場，有限的高端養老市場競爭會越發激烈，在市場空間的限制下，會有更多企業在空間更加廣闊大眾化養老地產領域加大投資，從而推動養老地產從高端化向大眾化轉變。

 

8.海棠花下戲兒孫——養老項目社區化

養老地產產品模式在不斷探索中，目前有專門建設型綜合養老社區模式如親和源、北京太陽城；景區景點+養老社區（公寓）模式，如烏鎮雅園；專門建設養老公寓模式，如和熹會、遠洋椿萱茂；普通社區+養老社區（養老公寓）的社區養老模式如萬科?隨園嘉樹。但從各個項目的運營情況來看，普通社區+養老社區模式更容易被大眾接受。

養兒防老、子孫繞膝、天倫之樂等傳統養老觀念及害怕孤獨、無助、冷漠等對老年群體影響深刻，大多數老人不愿遠離子女獨自居住。普通社區配建養老公寓（社區）的社區化養老是老年群體最容易接受的形式，是最符合中國國情的養老地產產品。

這種模式的好處有三個：一是心理層面，解決了老人不愿遠離子女居住的問題。這種“混居”社區能夠讓老年人接觸到其它年齡段的居住著，保持與外界環境的接觸，解決了被拋棄，子孫不孝，孤獨、無助的問題；二是經濟層面，相對其它類型的養老公寓或專門建設的綜合型養老社區，入住成本和服務成本較低，更容易接受；三是配套層面，比如北京就規定，新建社區必須配建800平米以上的養老服務用房，這是第一次從政策上對養老地產的社區化做出引導。

我們認為，養老地產社區化是符合市場需求的，北京出臺的政策就是在引導養老地產的發展方向。預期2015年，其它地區也會有相似的政策跟進；市場方面也會有更多項目涉足，例如萬科良渚文化隨園嘉樹項目就是典型代表。

 

9.異曲同工——養老項目連鎖化

跟傳統地產相比，養老地產是一個專業化程度非常高的地產類型。目前一些開發企業介入養老地產的做法很多是與成熟養老地產開發商合作，通過品牌引入、團隊引入快速打開市場，這客觀上帶來了連鎖化的發展。

親和源在全國挑選適宜的地區進行品牌復制，除起家的上海親和源外，還成立了海南親和源老年俱樂部有限公司、遼寧親和源投資有限責任公司、浙江琳軒親和源投資有限公司、黃山光明親和源老年俱樂部有限公司四家連鎖公司，所有親和源項目的服務理念、經營模式與上海親和源保持一致，工作人員由上海親和源統一培訓。

當前在各類企業爭相涌入養老地產行業的同時，取得先機的企業已經開始探索養老項目的品牌化、連鎖化經營。連鎖化可以自營或品牌輸出，將優勢資源共享，形成規模擴張，對于降低成本、快速占領市場、打響品牌有積極的推動作用。

我們認為，連鎖化可以自營或品牌輸出，將優勢資源共享，形成規模擴張，對于降低成本、快速占領市場、打響品牌有積極的推動作用，2015年，養老地產的連鎖化會取得快速發展。

 

10.運籌帷幄之中決勝千里之外——養老智能化

2014年，中國養老護理人員缺口達250萬，同時老年人口增長速度大于護理人員增長速度，因此養老護理人員不足的現象在將來相當長的一段時間內存在。歐美國家的探索和實踐表明，智能化技術可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護理人員的依賴，同時提供性價比較好的輔助服務。

養老智能化可以在以下領域獲得應用：第一，監測技術在提早發現健康風險方面可以發揮關鍵性作用。美國的實踐表明，居家智能網絡可以在老人重大健康問題出現之前10天到14天內監測到異常變化。英國的有關數據表明，早診斷，早干預可以節約大量醫療費用。第二，遠程照看和遠程醫療技術在幫助老年人獨立居住方面可以發揮關鍵性作用，遠程技術試驗可以顯著降低糖尿病，心臟病患者住院次數和死亡率。第三，日常生活輔助技術能幫助失能、半失能者完成日常生活，如開關、進食乃至消除孤獨。

2014年5月（北京）國際服務貿易交易會上，多家科技企業展示了老年醫療健康云服務最新技術，“智能終端穿戴設備+移動終端APP應用+互聯網云服務平臺+線下六位一體服務”大數據支持下的醫療健康、安全監控、智能養老新模式是最大的亮點、只能終端穿戴設備可以對體征數據24小時不間斷采集、監測、實時上傳到云服務平臺，并依托專業團隊對大數據進行分析對比，得出健康報告，根據老年人生活起居和飲食習慣給出健康管理建議。

我們認為，養老智能化是養老護理人員不足情況下的有益補充，是大數據在康復、醫療、護理領域的重要實踐，是養老地產發展的一個重要方向，2015年將有更多的養老智能化技術在養老項目中得到實踐。

 

（陸道股份 策劃咨詢事業部 總經理 徐和鋒）