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      新聞動態

      科技進步催生的商業地產發展七大趨勢

      “忽如一夜春風來,千樹萬樹梨花開”,這是唐朝詩人岑參的《白雪歌送武判官歸京》中的名句,隱喻了白雪像忽然間的一夜春風催生出的千萬株盛開的梨花一樣。用這兩句來形容商業地產的變化趨勢再合適不過了,科技的進步猶如一夜春風,商業地產多個領域的發展趨勢就是被催生的千萬株梨花。

      本文將從商業地產的投資、供給、業態及運營四個角度分析科技進步對商業地產的影響,以期看到商業地產發展規律。

       

      趨勢一[投資]商業地產盈利模式正從租售并舉到自持轉變

       

      商業地產的營銷模式可以說經歷了多個階段,從發展初期的以“產權式商鋪”為主要銷售模式開始逐漸被經營持有型物業所取代。從城市區位上來看,一、二線城市核心地段商業基本全部自持,一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段,才會存在租售并舉的產品。只有在三、四線城市,現在還存在著大比例散售的項目。從持有的開發商來看,金地、招商、世茂、綠地、富力等均持有大量物業。

      商業地產持有一方面是由于土地稀缺性造成,進行持有經營的商業地產項目多數是比較成熟的地塊,只要不是急于回籠資金,做持有型物業,獲得一份穩定投資回報顯然更為劃算,黃金地段的商業地產項目最好走持有經營型的發展模式;另一方面商業地產的自持,將有利于商業項目的成功運營,持續經營才是商業項目成功操作的根本原因。

      一個商業項目的成功除了要有明確的市場定位,強有力的招商執行,最后都要落實到商業運營。商業地產運營商需要有綜合服務商的概念引入,也就是為商戶提供一切有利于其發展的服務,包括金融服務、營銷服務、具備某種孵化功能等。隨著商業地產發展的逐步深入,未來商業地產項目會進入優勝劣汰的過程,這樣必然促使開發商要重視商業地產運營,這是決定項目成敗的關鍵因素。相信隨著市場的不斷成熟,金融市場的不斷改革,REITs(房地產投資信托基金)的有望推進,將有越來越多的項目進入自持階段。

       

      趨勢二[投資]商業價值評估呈新型價值評估體系

       

      眾所周知,傳統的商業地產投資價值評估,會考慮商鋪是否處于核心商圈,附近是否有主力店、廣場、品牌店等,這些會影響一個商業地產項目的投資價值評估體系,未來,隨著科技進步的影響,傳統的商業地產“商圈”和“位置”價值下降,交通特性中的物流特點加強,以滿足物聯業態的需求,物流成本影響商業物業價值,商圈的概念也或將弱化,一個商業項目的情景化設置、粉絲團體、顧客消費轉化率等都將影響商業地產的價值表現。網上交易或者現場提袋率,以及線上交流、融合深度、互動頻次、粉絲數量和網站的瀏覽量、點擊率以及轉化率、交易量也是未來考核商業地產價值的主要依據。

      因此,未來的商業地產價值估價體系將被顛覆,未來商業物業的估值按照線上線下合并考核進行,商業地產估值中可變的商業價值估值系數變大,相對固定的房地產價值估值收縮,估值方法的改變甚至將影響商業地產的投融資、規劃運營走向。

       

      趨勢三[供給]未來供應呈供應適度過剩趨勢

       

      根據Wind資訊及廣發證券發展研究中心數據顯示,我國商業物業供給從2013年開始出現大幅放量。預計2014-2015年全國商業綜合體面積(含零售、寫字樓)前22城市總新增供給達2013年水平的75%,其中北京、深圳、天津、廣州、上海2014-2015年商業綜合體面積總增速分別達29%、119%、98%、31%、21%,此輪商業物業供給高峰將于15年結束,大量供給在短期內會給整個行業造成較大沖擊。未來將進入商業物業面積增長速度遠超人口增長速度的階段,是人均商業面積繼續提升的階段,是人們消費觀念和行為方式繼續發生轉變的階段,是催升商業地產繼續過剩的階段。但同時,我們用社會消費品零售總額增速刻畫對商業地產的需求,用商業營業用房竣工面積刻畫商業物業的供給。從2009年至2013年,社零消費總額平均增速15.9%,而商業營業用房竣工面積平均增速為14.2%,略低于社零增速,因此新增的商業物業供給均能被上升的社會消費品零售總額吸收,總體而言,并未出現供給嚴重過剩的情況。

      科技進步催生的商業地產發展七大趨勢

       

      科技進步催生的商業地產發展七大趨勢

       

      趨勢四[供給]社區商業將成為引領未來商業地產市場的重心

       

      社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象,以便民、利民,滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。誰最接近并迎合終端消費者,誰就掌握了財富。社區商業的最大優勢就是貼近消費者。所以,未來社區商業將在城市商業的衍進中扮演越來越重要的角色。同樣,未來城市商圈應該主要發展區域商圈和社區商圈,并且以社區商圈為主,而消費者購物需要解決兩個成本,即時間成本和購物成本,在商業商品同質化率很高的現狀下,發展社區商圈,體現配套的便利和人性化,是商業未來的發展方向。雖然社區商業在我國目前尚處于起步階段,從國外的發展經驗看,未來社區商業必將成為商業地產市場發展的重心。許多有實力的開發商已經意識到這一趨勢,紛紛加大對社區商業的投入,包括萬科、金地、保利等。特別是近一年新興的抓住人們“最后一公里”的需求來打造社區服務體系的概念,這個也應該屬于社區商業發展的一個方面。

       

      趨勢五[業態]商業功能設置呈體驗式、文化型、主題化

       

      “體驗式”的產生,源于商業零售行業的不斷發展升級,以及消費者對于購物場所的要求日趨多元化。越來越多的消費者已經不能滿足于僅僅在商場購物,而是呈現出休閑、運動、娛樂、就餐、培訓等多方面的消費訴求,同時,消費者對于購物環境的要求也越來越高。在這種背景下,體驗式商業應運而生。所謂體驗式商業,是更注重消費者的參與、體驗和感受,對空間和環境的要求也更高。

      同時,隨著電商等業態的興起,沖擊了商業地產的價差模式,價格競爭方面線下已經不具備優勢,線上無法提供的休閑娛樂體驗逐步成為線下商業發展的重點。消費者更愿意為體驗、環境、服務買單。數據顯示,餐飲娛樂等體驗式業態消費快速增長,電影院票房收入增速持續高于30%,而限額以上餐飲業營業額增速也持續高于城鎮居民消費支出增速的平均水平。目前,國內較多的商業地產在逐漸降低百貨等零售業態面積占比,提升餐飲、美妝、兒童消費等業態的占比。在未來,商業項目需突破傳統業態規劃的枷鎖,打造更時尚、有趣、新奇、富于探索性的商業功能及元素。

      商業地產與文化的全面融合時代已經到來。大眾文化在商業的土壤上茂盛生長,已經構成了消費時代的重要特征。一方面,商業運作的訴求為大眾文化的生長提供了足夠的空間,另一方面大眾文化也以其自身的形式感調動起消費群體的物質欲望,從而極大滿足了商業活動的利潤需求?,F如今因文化定位設計而成功的商業地產項目不勝枚舉,如田子坊、莫干山路許多的創意產業項目等。

      體驗式、文化型商業反映在業態主題上的新的表現,就是不斷涌現的商業主題,各類新商業體出現了童話主題、夢幻主題、電影主題、創意和藝術品主題、音樂主題、名人主題等。主題化的出現,將有效避免同質化競爭,使得同一商圈的大型商場能共享客源。

       

      趨勢六[業態]兒童主題業態將迅速興起

       

      兒童消費業態被稱作客流“發動機”,兒童消費市場不僅規模迅速擴大,其性質也從保障基本生活消費、追求享樂型消費,發展到強調成長性消費的新階段。根據相關調查,傳統百貨商場的人均停留時間是1小時,而家庭式購物場所的平均停留時間為4.3小時。兒童在家庭消費中所扮演的角色越來越重要。打造以“家庭群體”為重度目標消費群的商業購物中心已成為現階段許多購物中心的核心定位。兒童業態主要可以分為服務、娛樂、零售、教育等四大類,未來,兒童主題業態的發展方向是提供更豐富的業態,一方面能夠提升兒童消費業態的整體收入水平,另一方面也有望為商業地產整體帶來更多的客流。

       

      趨勢七[運營]商業配備的智能化O2O模式

       

      同樣是科技的發展,尤其是互聯網、大數據科技之應用,將使商業體發生很大的變化。而高速、高效率的數據網絡與通訊,使得商家與廣大消費者彼此之關系愈來愈緊密,其最直接表現之一,就是海量的商品數據和用戶數據被收集、存儲,通過對這些大數據分析和挖掘,可以分析判斷顧客消費行為,將判斷結果迅速用于現實的銷售和經營管理中,并直接影響購物的便捷服務程度。而經由科技的進步,數據管理的發展,未來購物中心將變成一個智能型的購物中心。

      智能化包括很多方面,智能停車場就是典型的例子,通過車牌號的識別和進入,可以靶向停車,顧客憑借停車卡,可以在商場停車終端直接給車輛做定位,方便顧客找到車輛離開商場。目前,以萬達、凱德為首的商業地產商已經開始投入這方面的具體運用工作,開發和利用 “數字化”工具,充分挖掘和發揮“數據”的價值。

      萬達的一種線上線下融為一體的電子商務模式就是建立會員體系,用現代移動終端的先進技術,把會員消費的次數、額度、喜好建立和掌握起來,然后對大數據進行分析,根據這個針對性地來進行下一階段的招商和調整商家布局。凱德龍之夢虹口啟動“凱德未來商店”活動計劃,借助創新科技的介入,用MOS (未來商店智能操作系統, Mall Operation System) 改寫商場購物模式,將逛商場“操作系統化”,帶來自由、智能、樂趣的消費體驗。

       

      結語

       

      受電商的快速發展、人口增速的減緩、人口結構的改變以及反腐政策影響,商業開發模式、經營模式及商業業態開始逐步調整。由于時間消費出現、商品生產和流通變革、高科技的網絡發展產生電商,商業須從傳統零售、服務業轉變為“全天候”、快速服務的業態,變為線上和線下均有價值的商業類型,可以說科技進步這股春風逼著商業地產也必須跟著商業轉型升級。

       

      (本文作者:陳培蛟,陸道股份策劃咨詢事業部總監)

       

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